Комплексный ремонт кровли

Правильно смонтированная кровля служит долгие годы. Однако при непредвиденных механических воздействиях или от естественного старения покров рушиться. И вот тогда появляется потребность в текущем или кап. ремонте. В многоквартирных и общественных зданиях комплексный ремонт выполняется управляющими компаниями, и необходимость подобных работ анализируется и записывается инженерно-техническим персоналом. А в приватных домах степень повреждения определяет сам хозяин дома и решает: какой вид ремонта нужен в таком случае.

Что такое комплексный ремонт кровли

В план капремонта кровли входит список работ по полному восстановлению всех параметров покрытия для кровли, включая замену гидро-, шумо- и теплоизолирующего слоёв. Подлежат ремонту также стыки частей перекрытия, стропильная группа, водосточные системы и места кровельного примыкания к фронтонам и карнизам.

Комплексный ремонт разделяется на два типа:

ремонт крыш с наклонной поверхностью — с жёсткими железными, асбестоцементными, черепичными или полимерными материалами для кровли на наклонных стропилах. Подобные крыши состоят из пирога кровли конкретной структуры, обходятся коньком, фронтонными и свесами карниза;

Комплексный ремонт крыши с наклонной поверхностью предполагает частичную или полную замену конструкций из дерева и слоёв пирога кровли

Комплексный ремонт крыши плоского типа следует производить с частичной или абсолютной заменой пирога кровли и внутренней водоотводящей системы, а еще с восстановлением целостности швов перекрытия из бетона

Нарушение покрытия для кровли определяется зрительно по наличию отверстий, трещин, набуханий или отклеиванию в местах стыка. Неявные протечки просят исследования всего пирога кровли и стропильной фермы (или частей перекрытия).

При зрительном обследовании для определения типа будущего ремонта необходимо смотреть на следующие повреждения:

• срыв листов покрытия, отверстия, трещины и нарушение в местах примыканий;
• нарушение работы системы водостока, образование луж на поверхности гибкой черепицы;
• намокание, следы плесени или разрушение стропильных систем и обрешётки, смачивание теплоизолятора;
• протечки в швах между плитами перекрытия или в местах врезки труб системы водостока.

Галерея фотографий: типы повреждений, просящие капремонта

Если повреждено более 40% покрытия для кровли и невозможно локально убрать недостатки, то следует решить о полной его замене.

Также основанием для капитального ремонта служит оценка эксплуатационного периода компонентов пирога кровли, перекрытий, стропильной и водоотводящей систем, указанная в инструкции ВСН 58–88 (р).

Таблица: длительность эксплуатации кровли из различных материалов

Элементы кровли зданий жилого фонда и отводы воды	Эксплуатационный срок до капремонта, лет
Перекрытия из сборных монолитно бетонных компонентов и настилов	80
Стропила из дерева и обрешётка	50
Теплоизоляторы из пеноблока и керамзитового песка	40
Теплоизоляторы из плит на минеральной основе	20
Шиферная кровля или еврошифера	30
Покрытие кровли из кровельной черепицы из металла и профилированого настила	40–50
Рулонная кровля	10–15
Водоотводы внутренние из чугунных труб	40
Отводы воды полимерные	10–20

Для определения стоимости и очередности выполнения строительных работ нужно составить проектно-сметную документацию на основании свода правил СП 17.13330.2017 «СНиП II-26–76 Кровли» и СО 002–02495342–2005.

По готовому проекту рассчитывается кол-во материала который потребуется, его стоимость и рабочий график, которые следует выполнить в сухую погоду и днем с необходимым надзором со стороны инженерно-технического работника важной организации.

Отличие капремонта от текущего

Нормальный процесс износа кровли просит периодического ремонта кровельного и утепляющего покрытия, стропильные системы и стоков для отвода воды.

Нынешний ремонт обеспечивает исправность кровли после начала её работы и перед дальнейшим капитальным ремонтом.

Скорость наступления текущего ремонта определяется по степени износа компонентов покрытия для кровли. Обсуждается она «Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N170», где изложены требования по надзору и обслуживанию крыш.

Во время проведения текущего ремонта на крыше с покрытием из металла повредившиеся части заменяются новыми

Комплексный ремонт предполагает полную замену износившегося пирога кровли, частичную замену конструкций из дерева, ремонт сборных ж/б перекрытий и стоков для отвода воды. При этом проводят возобновление шахт вентиляции, парапетов и предоставляют надёжное примыкание к ним покрытия для кровли.

Для продления рабочего срока кровли до последующего капремонта старые материалы заменяются на современные: с меньшей потребностью в промежуточном ремонте.

Таблица: важные отличия между капитальным и текущим ремонтами

Мероприятия	Виды ремонта
	капитальный	нынешний
Частота проведения	10–50 лет (в зависимости от типа кровли)	3–5 лет
Вид работ	демонтаж износившихся компонентов со сменой на новые по всей поверхности	точечный (здешний) ремонт
Условия проведения	при повреждении более 40% кровли	при очень маленьких повреждениях

При этом антипиреновая и дезинфицирующая обработка древесных конструкций стропил выполняется не реже одного раза в десять лет.

Стоимость и периоды исполнения капремонта существенно превышают расходы на выборочный ремонт. По окончании капитального ремонта выдаются документально заверенные гарантию, где указан служебный срок отремонтированной кровли.

Демонтаж устаревшей крыши — продолжительный процесс, однако он повзоляет полностью оновить покрытие, заменив более качественным и современным

По «Жилищному кодексу РФ» п.154 взносы на капитальный ремонт в зданиях с множеством квартир входят в структуру платежей каждый месяц за помещение для жилья. Во многих регионов есть дотации на капитальный ремонт жилищного фонда. Благодаря этому согласование работ по ремонту выполняется управляющей компанией, инженерные профессионалы которой ведут технадзор и принимают исполненную работу.

Детальнее о порядке действий при обращении о ремонте крыши в доме на несколько квартир, читайте в нашей публикации — Крыша «поехала»: кто должен ремонтировать кровлю дома на несколько квартир.

Этапы согласования и проведения капремонта

Решение о кап. ремонте кровли дома на несколько квартир или общественного строения принимается в таких вариантах:

• при появлении опасной ситуации во время губительных явлений погоды;
• после получения заявления от жильцов о непригодности кровли, подтверждённое заключением техкомиссии;
• с приходом предельного эксплуатационного срока кровли по нормативам и нормам.

По «Градостроительному кодексу РФ» для некоторых строений требуется согласование работ по ремонту с районной администрацией, архитектурным управлением, обслуживающими и профильными организациями. Однако если комплексный ремонт не меняет облика архитектуры строения и изготавливается в связи с объективными обстоятельствами, то специализированных разрешений не надо.

Для доказательства надобности капитального ремонта образовывается комиссия с экспертами проектных организаций, которая даёт заключение на основании текущего состояния кровли и технического паспорта сооружения. Как только в вышестоящих жилищно-коммунальных органах утвердят заключение об износе кровли и согласуют очерёдность финансирования работ, организация сформировывает техзадание о создании комплекта проектно-сметных документов на исполнение капитального ремонта кровли. Документация и чертежи разрабатываются с учитыванием всех условий по определенному объекту, основанием для их создания служит инструкция МДС 13–1.99.

Проект на комплексный ремонт кровли здания жилого фонда осуществляется профессионалами лицензированных организаций и в себя включает такие документы:

• акт исследования кровли строения с техническим заключением, замерами и списком компонентов, подлежащих капремонту;
• техпаспорт строения;
• тех. задание на разработку проектно-сметной документации с предложениями по модернизации с учитыванием материалов нового поколения;
• архитектурно-строительная часть с списком проводимых работ и техническим обоснованием;
• сметная документация с учитыванием стоимости работ и материалов;
• набор рабочих чертежей со спецификацией на материалы по ГОСТ.

После утверждения проекта в вышестоящей организации управляющая компания проводит тендер и подбирает подрядное предприятие, которое создает капитальный ремонт в строгом согласии с этим проектом и указаниями на выполнение работ. Порой разрешается замена материалов для строительства, если это не приведёт к потере качества.

Комплексный ремонт кровли изготавливается в несколько этапов:

1. Обеспечиваются безопасные рабочие условия со страховочными скобками, лесами и трапами.
2. Осуществляется демонтаж старого пирога кровли, повреждённых элементов из дерева и узлов системы водостока, а еще износившихся частей парапетов, оголовков системы вентиляции и подшивки карнизных и наклонных свесов.

При кап. ремонте в первую очередь нужно демонтировать всю износившуюся кровлю и повреждённую систему стропил крыши

На профильный лист наплавляется пароизоляционный слой из инновационных материалов, увеличивающих служебный срок кровли из металла после капитального ремонта

Качественный монтаж теплоизолирующего и покрытия для кровли на отремонтированной подложке гарантирует большой служебный срок всей кровли

Видео: очередность выполнения капитального ремонта на крыше плоского типа

Правила проведения капитального ремонта

Проведение капремонта кровли подчиняется требованиям норм и правил по проведению высотных работ по ремонту СНиП 12–03–2001, а еще осуществляется с учитыванием правил пожарной безопасности.

В комплекте проектно-сметных документов на капитальный ремонт обязательно обязаны быть главы об экологичности и безопасности выполнения работ, которые необходимо обязательно исполнять.

Единые правила проведения капремонта:

1. Жильцы дома в первую очередь оповещаются о начале работ по ремонту. Территория ограждается, а при спуско-подъёмных операциях ставятся дежурные.
2. Обеспечивается защищенность рабочих.
3. Вскрывается кровля в сухую погоду — демонтаж выполняется частями, чтобы не было протечек во время непредсказуемых осадков. Уже вскрытый участок крыши дополнительно защищается от дождя.
4. После полной чистки крыши от мусора работы делаются по максимуму минимальные периоды времени с соблюдением требований к качеству ремонта.
5. При установке гибких черепиц с применением оборудования которое работает на газу уделяют внимание соблюдению мер пожарной безопасности.
6. В работе в первую очередь соблюдены экологические нормы, используются безопасные строительные материалы.
7. Входные люки и двери на крышу выполняются пожаробезопасными, утепляются, снабжены прокладками для уплотнения и запорами (или замками).
8. На конечном шаге капремонта восстанавливаются снятые антенны, оборудование и устройства молниезащиты.
9. После окончания в наличии ответственных лиц составляется акт приёмки выполненных работ. Изменения крепятся в техпаспорте строения, ставится гарантийный эксплуатационный срок отремонтированной кровли.

Монтажные правила материалов для кровли зависят от их вида и производятся способом, рекомендуемым изготовителями или поставщиками продукции.

Гарантийный служебный срок кровли после капремонта

Гарантийный служебный срок обновлённой кровли записывается в договоре между заказчиком (плательщиком) и генподрядчиком (исполнителем). В нём указывается служебный срок каждого применённого материала и срок гарантии всей отремонтированной кровли. Оптимальный гарантийный срок на ремонт мягких, асбоцементных листов и фальцевых кровель и швов между панелями составляет 3 года, в течение которых исполнительная организация обязана убирать минусы за собственный счёт, при условиях адекватной эксплуатации кровли.

Советы для определения срока гарантии даны в публикации 754 ГК России, где описана ответственность подрядчика за ненадлежащее исполнение работ по ремонту или нарушение технического задания проекта. В случае претензий воспользуйтесь информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N51. Спорные вопросы о низком качестве работ и несоблюдении гарантийных эксплуатационных сроков кровли по вине подрядной организации решаются по суду.

Помимо ключевого срока гарантии в договоре может быть отмечено после гарантийное обслуживание кровли. Оно осуществляется на взаимоприемлемых условиях для заказчика и подрядчика и платится по факту выполненных работ.

Действие срока гарантии после капремонта кровли начинается с момента подписания акта приёмки выполненных работ, являющийся приложением к договору. Акт подписывается представителями подрядчика и заказчика при специалисте проектной организации, который в письменном виде доказывает факт авторского контроля за подобающим проведением ремонта согласно проекту.

Видео: экономный вариант капремонта гибкой черепицы

Комплексный ремонт кровли — сложный и очень дорогой, но нужный вид строительных работ. Хозяину приватного дома важно соблюсти баланс между качеством и ценой ремонта. Но не забывайте, что недорогой материал будут служить меньше. Дома многоквартирные ремонтируются с привлечением строителей с большим опытом, а качество их работ гарантировано по договору по существующему закону.